阿图什股指配资 房企疯了!100%自持也要抢地,如何盈利?

2017-10-07 16:48:31 点击数:

房企疯了!100%自持也要抢地,如何盈利?

文丨金融之家 药糖

金融之家6月16日讯,用 热锅上的蚂蚁 来形容房企当下的处境,再合适不过了!

在近期热点城市房价环比下跌的同时,土地市场却日益火爆,溢价率不断攀升。今年5月份,全国100个大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%,其中一线、二线、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%,均处于历史高位水平。三线城市土地成交溢价率连续3个月接近60%的历史罕见高水平。

土地溢价率节节攀升的背后,房企疯狂抢地的现象浮出水面。本来,在楼市调控不断加码、楼市成交额逐渐回落的前提下,外界预料房企抢地的热度也会随之降温。但是反观现实,房企的做法却是截然相反。

先来看看一线房企的抢地战况。自去年 限房价、竞地价、竞自持 的土地出让方式问世以来,自持面积的认购比例成为房企在传统招拍挂市场最终胜出的关键。在此前提下,一线房企通过不断加大自持比例的方式,在传统土地市场展开激烈竞争,以期 拔得头筹 。

日前,万科在广东佛山拿下一幅自持70年的住宅地块,被外界渲染为 70年限售 ,而实际上,这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。

无独有偶,万科并不是第一家拿下100%宅地自持的开发商。其实早在2016年11月17日,首创天恒中粮联合体曾以总价57.6亿元、 商业自持比例10%、住宅自持比例100% 摘得北京市海淀永丰20号地块,一时间业界哗然。

除此之外,其他大型房企也拿了不少自持地块。据不完全统计,近半年来,保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,分别在北京、广州、天津、杭州等地拿下自持宅地或商地近20幅,支付地价款逾百亿元,自持比例从36%-100%不等。

房企疯了!100%自持也要抢地,如何盈利?

除在传统土地市场抢地之外,大型房企还开始尝试通过并购业内中小型房企的方式,实现 曲线拿地 的目的。日前,素爱 买买买 的融创开启疯狂并购模式,5月至今已斥资123亿元先后收购天津星耀、重庆华城富丽等项目,还曾对金科股份大手笔出击,而背后的真实目的无非觊觎它们手中的土地储备。

再来看看二线房企的抢地战况。受地缘因素影响,一线房企大多占据热点城市,而二线房企大多散落于二、三线城市。前两年,三、四线城市楼房建好也没人买,土地自然没人要。但近期随着楼市调控政策的层层推进,一、二线城市楼市逐步降温,购买需求逐步向三、四线城市扩围,三、四线城市的土地日益枪手,地价随之大幅上涨。

日前,中南置地在苏北地区发布的一则土地求购信息引发外界关注。公告称 诚寻优质土地,收购、合作开发等模式均可。 主要目的是在江苏徐州、盐城、淮安、泰州、扬州和连云港等地,寻求住宅土地的收并购或者合作开发机会。该区负责人甚至直言, 地块大小、是否取得土地证等并无特殊要求,只要有土地资源,怎么样合作都可以谈。

其实,在传统土地招拍挂市场上,二线房企一直没有优势可言。本轮楼市调控政策全面铺开后,一线房企从传统市场抢地的难度都已加大,更别提二线房企了。在此背景下,二线房企不得不将战火转移到三、四线城市的土地市场。

房地产本身属于高负债行业,加之管理层全面收紧楼市融资渠道,房企已相当于 在夹缝中求生 。而且当下的楼市调控仍将持续,未来房屋销售不畅、土地成本提高、融资压力增大等问题会与房企如影随形。但是房企想要活下去,规模支撑是关键,否则能否活到下一轮楼市转机也未可知。

房企疯了!100%自持也要抢地,如何盈利?

事实上,在当前楼市前景不明朗的情况下,房企疯狂抢地的做法显得用力过猛。业内人士认为 最近太疯了,地拍得太贵了! 但是房企面临 不拿地马上死,拿了地慢慢死 的尴尬处境,无论如何也要尽最大努力把更多的土地抓到手里。但是,然后呢?

房企手里的土地资源变现似乎遥遥无期,这对于需要大量资金支撑的房企而言非常不利。针对大型房企自持抢地的做法,业内评价喜忧参半。喜的是大型房企实力雄厚,自持土地变现的漫长过程中,资金流不至于轻易断裂。忧的是自持意味着房企成为机构租赁者,土地变现的最核心的问题变成如何最大化和稳定租金收益。这对于缺乏租赁经验的房企并非易事。

故业内有声音认为,未来合作开发或将成为房企更好的生存方式。有钱的出钱,有力的出力,通过合作开发提高项目收益、实现互惠共赢。还可各取所长,通过深耕产业地产、特色小镇等新兴、细分领域,形成核心竞争力,避免被市场淘汰的厄运。

刚刚拿下100%宅地自持地块的万科,在未来如何运营并盈利方面,也表达了类似的想法。万科北京区域总经理刘肖曾透露,万科将采用合作建房和众筹方式,引入合作企业共同开发项目。通过推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务,寻找新的盈利增长点。但是该想法尚未落实,合作结果如何,仍需时间解答。


  微信号:南财